Статьистроящегося жилья

Риски приобретения строящегося жилья: Как минимизировать риск?

 

Приобретение строящегося жилья сопряжено с определенными рисками, такими как задержки в сдаче объекта, возможные недостатки или изменения в планировке. Для минимизации рисков важно предпринять следующие шаги:

1. Исследование застройщика: Проведите тщательное исследование застройщика – узнайте его репутацию, опыт в сфере строительства, и по возможности, проконсультируйтесь с предыдущими клиентами. Например в Санкт-Петербурге можно обратиться в Управление контроля и надзора в области долевого строительства Комитета Правительства Санкт-Петербурга.

2. Правовая проверка: Убедитесь, что застройщик обладает всеми необходимыми разрешениями и лицензиями на строительство, а также проверьте его финансовое состояние.

3. Заключение договора: Всегда заключайте договор купли-продажи с застройщиком или девелопером, в котором должны быть четко прописаны сроки сдачи объекта, обязанности сторон, возможные штрафы за задержку и гарантии по качеству жилья.

4. Профессиональная оценка: Если это возможно, обратитесь к профессиональным экспертам для оценки качества строящегося жилья и обнаружения возможных недостатков.

5. Мониторинг процесса строительства: Держите под контролем процесс строительства, по возможности, посещайте стройплощадку и убедитесь, что все выполняется в соответствии с договором.

Следуя этим рекомендациям, вы сможете снизить риски приобретения строящегося жилья и обеспечить себя максимальной защитой в этом процессе.

Стоит отметить, что риски в приобретении строящегося жилья есть всегда, во-первых – сроки сдачи дома, которые могут и достаточно часто задерживают.

 

Как можно МИНИМИЗИРОВАТЬ РИСКИ при покупке строящегося и готового жилья?

   Застройщиков в настоящее время принуждают открывать специальные счета, на которые будут поступать средства от покупателей жилья. Эти средства будут заморожены до получения квартиры дольщиком. Это позволяет убедиться, что деньги покупателей будут использованы именно на финансирование конкретного жилого объекта и получены только после приемки квартиры.

   Счета эскроу – это инструмент, который используется для обеспечения безопасности сделок с недвижимостью. Этот механизм позволяет гарантировать, что средства, предназначенные для строительства недвижимости, будут использованы согласно договоренностям.

   Внедрение счетов эскроу для застройщиков может помочь минимизировать риски для покупателей жилья, такие как задержки в строительстве или незаконное использование денежных средств. Этот механизм обеспечивает дополнительный уровень защиты для покупателей недвижимости и способствует улучшению процессов в сфере строительства и недвижимости.

 


Документы, которые должны быть у застройщика:


 

– Разрешение на строительство;

– Договор аренды на землю или Свидетельство о праве собственности на землю;

– Проектная Декларация.

   Разрешение на строительство – это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

   Выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка. В Санкт-Петербурге это Служба государственного строительного надзора и экспертизы. Т.е. это документ, который говорит, что именно эта компания (Застройщик) может на этом участке построить многоквартирный  дом.

   Договор аренды на землю или Свидетельство о праве собственности на землю-  это документ, который говорит, что именно на этом участке можно строить многоквартирный дом.

    На сегодняшний день, очень много земельных участков, которые не предназначены для строительства многоквартирных домов, их более 500, а предназначены под строительство индивидуальных жилых домов, таким образом, многоквартирный дом, построенный на земельном участке не предназначенным для него, никогда не будет введен в эксплуатацию и не сдастся.

   Проектная Декларация – это документ, содержащий информацию (цели проекта строительства, финансовое положение, учредители и т.д.) о застройщике и информацию  о проекте строительства. Оригиналы этого документа хранятся у застройщика, а копии распространяются через СМИ.

  Желательно еще посмотреть Историю Компании Застройщика в интернете на сайте Арбитражного суда (нет ли исков, не банкрот ли).

Далее вопрос: «Какой договор будет заключать с нами Застройщик?»

Ответ: Договор  долевого участия в строительстве жилья (ФЗ 214)

Если Вам предлагаются иные варианты заключения договоров, то мягко говоря, они нелегитимны, разрешены только Договора об участии   долевого строительства жилья!

 

   Еще очень важный аспект! Компании Застройщики зачастую предлагают заключить предварительный договор, что это значит. А значит это то, что у Застройщика нелады с землей, или нет разрешения на строительство. Предварительный договор заключать можно, но деньги Застройщику с вас брать нельзя.

   Оплата после подписания договора производится только после его регистрации в Росреестре.

 

   Приобретении жилья в ЖСК

 

ЖСК – это объединение людей или организаций, с целью строительства жилья, а также для управления жильем.

В ЖСК Вы не покупаете жилье, а вы вступаете в кооператив и становитесь пайщиком, никаких договорных отношений у вас нет. Все убытки ЖСК покрывают пайщики, в том числе и штрафы.

 


Документы для ЖСК:


 

– Устав;

– Положение о членстве;

– Договор инвестирования;

Договор инвестирования – это договор между Застройщиком и ЖСК.

Данный договор не регистрируется. Для пайщиков это минус. Такая сделка рискованная.

 

Разберем, чем Договор ДДУ отличается от договора инвестирования

ДДУ (договор долевого участия) и договор инвестирования являются юридическими инструментами, которые используются в сфере недвижимости и инвестиций, но имеют различные особенности.

 

Что такое ДДУ

 

ДДУ (договор долевого участия) – это договор, который заключается между застройщиком и физическим или юридическим лицом, желающим приобрести жилье в строящемся доме. Он используется в сфере недвижимости и регулируется Гражданским кодексом РФ и Законом “О Защите прав потребителей” в случае заключения договора с физическим лицом.

Согласно ДДУ, покупатель (участник долевого строительства) вносит задаток или определенные взносы за определенные этапы строительства на строительный проект. В ответ застройщик обязуется передать приобретаемую недвижимость в собственность участнику долевого строительства, а также обязуется выполнить строительство, предусмотренное в договоре. Данные правоотношения регулируются ФЗ № 214. Договор подлежит обязательной государственной регистрации.

ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия. Такой документ не подлежит государственной регистрации. Почему не стоит его заключать, говорилось выше. Обязательно при ипотечном страховании приобретайте страховку на случай потери работы и дронов (БПЛА).

 

Что такое договор инвестирования

 

   Договор долевого инвестирования (ДДИ) является видом инвестиционного соглашения, в котором инвестор соглашается вложить свои средства в определенный проект строительства в обмен на владение объектом проекта. ДДИ часто используется в сфере недвижимости, строительства и развития проектов. Своего рода дольщик по ДДУ и является инвестором, только юридически ДДУ отличен от ДДИ. Упоминание о ДДИ содержится в Законе от 26 июня 1991г. № 1488-1 “Об инвестиционной деятельности в РСФСР”, ФЗ № 39 “Об инвестиционной деятельности в РФ” и ГК РФ. Регистрировать ДДИ в росреестре не требуется.

   В рамках такого договора инвестор становится финансирующей стороной проекта, а застройщик или разработчик проекта — реализующей стороной. Например, в случае строительства недвижимости, инвестор вносит финансирование на строительство и в обмен получает долю в готовом объекте, либо доля пропорционально прибыли от продажи данного объекта.